การศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์ บริเวณอำเภอเมืองระยอง จังหวัดระยอง

บทคัดย่อ

การศึกษามีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ทางด้านตลาด ทางด้านเทคนิค และความคุ้มค่าทางด้านการเงินของการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์ บริเวณอำเภอเมืองระยอง จังหวัดระยอง การศึกษาครั้งนี้ใช้ข้อมูลปฐมภูมิโดยการสังเกตแบบไม่มีส่วนร่วม ด้วยวิธีการแฝงตัวเข้าไปเป็นลูกค้า สัมภาษณ์เชิงลึก และใช้ข้อมูลทุติยภูมิ จากบทความและงานวิจัยต่าง ๆ โดยวิเคราะห์ข้อมูลเชิงพรรณนา และเชิงปริมาณผ่านเครื่องมือทางการเงิน การศึกษาความเป็นไปได้ทางด้านตลาดพบว่าโครงการมีทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้นิคมอุสาหกรรมหลายแห่ง เช่น นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด นิคมอุตสาหกรรมผาแดง นิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ ตะวันออก(มาบตาพุด) เป็นต้น และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันทั้ง ห้างสรรพสินค้า สถานีขนส่ง จากการสำรวจโครงการบริเวณใกล้เคียงในรัศมี 2 กิโลเมตร พบว่าราคาค่าเช่าอยู่ประมาณ 4,000 - 7,000 บาทต่อเดือน มีอัตราเข้าประมาณร้อยละ 75-95 การศึกษาทางด้านเทคนิคพบว่า ที่ดินของโครงการอยู่ในผังเมืองเขตพื้นที่สีแดง ซึ่งสามารถก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยสูง 6 ชั้นได้โดยโครงการที่มีจำนวนห้องพักทั้งหมด 58 ห้อง การศึกษาความคุ้มค่าทางการเงิน ภายใต้ข้อสมมติที่มีการจัดหาเงินลงทุนจากส่วนของเจ้าของร้อยละ 30 และเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินร้อยละ 70 ต้นทุนถั่วเฉลี่ยน้ำหนักร้อยละ 5.63 พบว่ามูลค่าปัจจุบันสุทธิ -6,654,168 บาท  ดัชนีความสามารถในการทำกำไร 0.835 เท่า มีอัตราผลตอบแทนภายในโครงการร้อยละ 3.98 อัตราผลตอบแทนภายในโครงการที่มีการปรับค่าแล้วร้อยละ 4.71 ค่าความแปรเปลี่ยนด้านผลตอบแทนร้อยละ -13.76 ค่าความแปรเปลี่ยนด้านต้นทุนการลงทุนร้อยละ -16.40 ค่าความแปรเปลี่ยนด้านต้นทุนการดำเนินงานร้อยละ -46.04 ผลจากศึกษาสรุปได้ว่าโครงการนี้ไม่มีความเป็นไปได้ในการลงทุน